Спрос перераспределяется в пользу программ, которые дополнительно субсидируются застройщиками. Доля стандартных кредитов по рыночным ставкам продолжает снижаться
Фото: Семен Лиходеев/ТАСС
В конце второго квартала в столице начал активизироваться спрос на жилищные кредиты — преимущественно за счет льготной ипотеки и субсидированных программ от застройщиков. После провального мая, когда был отмечен многолетний минимум выдачи ипотеки в России, банки фиксируют резкий рост ипотечного спроса. Расспросили участников рынка, что сейчас происходит со сделками и какую ипотеку берут покупатели жилья.
Спрос ниже умеренного
В мае, как следует из статистики Центробанка, в стране было выдано менее 15,2 тыс. ипотек. Для сравнения, даже в первые месяцы пандемии, когда из-за карантинных мер регистрация сделок была ограничена, ипотеки выдавалось в разы больше: 97,45 тыс. в апреле и 93 тыс. в мае 2020-го.
www.adv.rbc.ru
По предварительным итогам июня от аналитиков «Дом.РФ», число сделок с ипотекой в первый летний месяц выросло к маю на 80%. Выдача льготных кредитов за месяц увеличилась на 24%. Участники рынка тоже отмечают рост спроса — в основном за счет ипотечных программ с минимальными ставками, которые дополнительно субсидируются застройщиками.
По данным аналитиков bnMap.pro, в июне спрос на новостройки в Москве был на 24% выше майского. «Спрос в столичном регионе постепенно восстанавливается после весеннего провала. Если в мае в Москве было зарегистрировано 3,2 тыс. ДДУ, то в июне уже 3,9 тыс. Свою роль сыграли, конечно, и отложенный спрос, и замедление инфляции, и снижение ипотечных ставок; наконец, прошел шоковый эффект от кризиса, экономические прогнозы стали позитивнее, — комментирует управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Но не стоит забывать, что спрос показал +24% в июне по сравнению с маем, месяцем настолько низких продаж, что ситуацию хуже представить себе просто невозможно. Объективно Москва готова поглощать 5–6 тыс. лотов ежемесячно, то есть спрос еще нельзя назвать даже умеренным».
Фото: Семен Лиходеев/ТАСС
Сделки идут только по минимальным ипотечным ставкам
Столичные новостройки в основном покупают в ипотеку, говорит директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. «Доля ипотечных сделок в общей структуре рынка во втором квартале выросла во всех трех локациях Московского региона. На первичном рынке Москвы в старых границах она составила 70,5% (+2,7% к первому кварталу), Новой Москвы — 74,3% (+9,3%), Московской области — 76,6% (+7,6%)», — отмечает эксперт, подчеркивая, что этот рост обеспечили главным образом льготные программы. По оценке Est-a-Tet, за второй квартал доля ипотеки, выданной по обычным программам, в массовых новостройках Москвы снизилась с 40% до 17%. Доля кредитов по ипотеке на новостройки с господдержкой выросла с 23% до 38%, а по семейной ипотеке — с 24% до 41%. Остальные 4% — различные целевые льготные программы, включая IT-ипотеку.
Тенденцию подтверждают и другие участники рынка. По оценке генерального директора VSN Realty Яны Глазуновой, к началу второго полугодия доля ипотеки в массовых новостройках приблизилась уже к 90%.
О росте спроса на субсидированную ипотеку говорят и застройщики — как крупные, так и небольшие. «Сделок стало меньше, но в их структуре 82% — ипотечные, тогда как в январе эта цифра составляла около 65%», — отмечает генеральный директор девелоперской компании «Доминанта» Денис Бородако. «Средняя доля сделок с ипотекой от общего объема продаж в ГК ФСК сейчас превышает 70%, она существенно выросла по отношению к первому кварталу (48%), — говорит коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. — Около 80% сделок от общей доли ипотеки проходит по субсидированным программам. В первом квартале эта доля составляла ориентировочно 60%». В MR Group говорят о росте продаж по субсидируемой ипотеке примерно на треть с середины июня, когда ставка по ипотечной госпрограмме была снижена. «Сегодня доля субсидируемой ипотеки по всему ипотечному портфелю у нас составляет порядка 57%», — говорит эксперт.
В Tekta Group продажи по субсидированной ипотеке в июне по сравнению с маем выросли на 83%. В ГК «А101» практически все кредиты сейчас выдаются по льготной ипотеке, и большинство — с минимальной ставкой от 0,1% на весь срок займа, замечает Рустам Азизов. В ГК «Самолет» оценивают долю сделок по субсидированным программам примерно в половину от всех продаж.
В ГК «Гранель» тоже отмечают рост — в начале года по таким программам продавалось чуть больше трети квартир, сейчас — 65%. «В ближайшие месяцы спрос на льготную ипотеку продолжит расти и может превысить 70% от общего количества продаж по ипотеке в сегменте массового жилья», — считает руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Юлия Судакова.
Спрос на ипотеку в 2022 году
С начала года ситуация в ипотечном сегменте несколько раз менялась. 28 февраля ЦБ резко повысил ключевую ставку — до 20% годовых, это сделало рыночные условия по кредитам фактически заградительными. В марте активно шли сделки по ранее одобренным заявкам, затем спрос на ипотеку упал и продолжал снижаться вплоть до конца мая.
Весной для поддержки спроса на новостройки был увеличен лимит по ипотечной госпрограмме под 7% — в столице предельная сумма кредита выросла с 3 млн до 12 млн. руб. Но активизация наступила только в июне, когда президент снизил ставку по этой программе с 12% до 7%. Застройщики дополнительно субсидируют ставки по госпрограмме, компенсируя банкам недополученную прибыль — в результате на рынке в ассортименте присутствуют программы под 0,1% и даже 0,01% годовых.
По оценке участников рынка, каждый процентный пункт снижения ставки стоит застройщику порядка 5% от цены квартиры, поэтому финальная стоимость лота для покупателя по ипотеке с максимально сниженной ставкой может быть на 25% и даже на 35% выше, чем для клиента с «живыми» деньгами или заемщика по несубсидированной госпрограмме под 7%. При этом заемщик по субсидировнной ипотеке существенно экономит на процентах и итоговой переплате.
Читайте также:
Источник: